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利率上调、二手停贷，高价二手你还敢买吗？ | 房叔说No.239
| PART 1 |
利率又涨了，杭州多家银行再次集体上调了房贷利率，由此前的首套5.4%、二套5.5%上调到首套5.6%、二套5.7%，至此杭州房贷利率上涨到了近几年的最高水平。 按照贷款200万的基准，上调0.2%的利率按照等额本息的还款方式，相当于一个月要多还251元，数字看起来不大，心理影响也大于实际。 不仅是房贷利率上调，近期部分城市包括杭州，开始出现二手房停贷的案例，申请房贷的排队时间也明显加长，放款周期延长。 当然二手房停贷并非地方调控政策的压力导致，主要还是部分银行的房贷额度受限，今年房贷额度用完被迫停贷。 受制于去年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布建立的“银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度”，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。
超过红线的银行，额度用完自然就会停贷。 利率上调以及二手停贷更有意义的启示是趋势，楼市资金利用成本以及货币面变化的趋势。说明了在货币层面楼市正在缓慢的失去曾经的天量低成本资金的支撑，这对于楼市而言无异于釜底抽薪。 既然地方调控这么难，那么就绕过地方，通过顶层设计，减少金融系统对于楼市的支撑力度，抑制楼市热度的继续高涨。 利率上调也好、停贷也好，它们的背后都是楼市的节流，没有货币支撑，楼市就如没有水的鱼。
| PART 2 |
杭州楼市为什么能涨到如此地步，除了人口持续大流入给供需造成巨大压力，土地供给不够充分外，近年的货币持续宽松政策也起到了决定性的作用。 疫情下，全球大放水对冲经济下行，去年大部分时间中国也是如此，而这批天量货币大量流入到楼市中推高房价，在部分大城市形成可见的短期泡沫。 尤其是浙江沿海，在去年成功阻击疫情后，外贸形势一片大好，通过外贸等途径流入的输入性货币，以及国内释放的刺激货币两股势力，同时流入楼市。 这也就是为什么，浙江、广东等沿海区域楼市一片大好，普遍性上涨的的重要原因，因为这里叠加了国内、国外的双重货币洪水啊。 但相对国外，国内由于疫情控制得当，经济活动快速恢复，在欧美、东南亚疫情肆虐时，中国成为唯一的物资输出大国，形势一片大好，也就没有继续强刺激的必要性。 所以我们看见，在全球都在疯狂宽松放水时，国内后期反而保持平稳的货币政策。
流动性肆虐推动房价几乎就是一种必然，国内大城市以及东部沿海房价上涨的同时，国外房价同样涨的一塌糊涂。
但危险也在其中，美元天量输出，新兴市场资产泡沫被疯狂吹起，但泡沫总有破裂的时刻，美国加息大概率就是泡沫破裂之时。 美国加息，美元走强，美元回流美国，新兴市场破裂，美元低价抄底收割新兴市场核心资产，一来一回的这一套收割策略我们都非常熟悉，恐怕这次也不会例外。 那么对于国内楼市而言，美国加息的时间节点自然就分外重要。
一旦美国加息，作为最大的新兴市场，虽然有金融管控的中国同样有资金外流的压力，楼市被抽血的压力也非常之大，也无从谈起房价继续高涨。 根据美联储公开的加息计划，预计2023年年底之前将有两次加息，但恐怕加息的脚步会来得更快。
不久前美国公布5月份cpi指数，2021年5月美国cpi同比增长5%，预期是4.7%、前值4.2%，创下2008年8月以来的新高。 而且根据ppi指数，后续的通胀预期将更惨烈。
| PART 3 | 我们来看看一张国内的ppi、cpi的走势图，2021年中国的cpi同步涨幅为1.3%、看似温和，实际感受也如此，生活物价总体还是比较平稳的。
但ppi的情况就显然不乐观，5月ppi同比涨幅高达9%，这和上半年的大宗商品价格走势是重合的。
钢铁、纸张、铝材、玻璃、不锈钢统统价格暴涨，既然原材料暴涨，商品怎能不涨？ ppi是cpi的先行指标，可以预见cpi后续大概率紧跟ppi走势。
而中国又是目前最大的物资供应地，且人民币还处于升值通道，通胀输出回美国是大概率的，下半年美国通胀压力巨大，生活物资关乎民生，高通胀起来不是好玩的，美元加息压力巨大。 美国有加息压力，加息的脚步越来越近，中国此时必然不可能继续放大水，出口形势又一片大好，货币收缩是最好的选择。
今年m2持续保持低位就是最好的印证，提前准备抵御美元收割。 也可以预见，后续的货币面将更趋于紧缩，没有货币的支撑，房价还能飞多久？小心使得万年船。 杭州楼市又是典型的政策市，环顾全国，大型中心城市里杭州的城市门槛几乎就是最低的，人口流入也是最快的，叠加宽松的货币面，这几年我们见证了杭州楼市的狂奔，所以都以为是杭州是特殊的，房价能够永远涨。 显然大多数人的记忆只有“七秒”，还记得阴跌五年的杭州吗？恐怕没多少人记得，大部分人恐怕只知道杭州马上要一线了。 等不来的新政，但货币面转向肯定是等得来的，外部形势倒逼，不转向也不行，只是时间问题。 房贷利率在上调、二手出现停贷，现在仅仅只是开始。
| PART 4 |
这个市场让人难受的是，新房买不到，二手又是高位且还在涨，二手不好买谁都知道，但不买又怕继续涨。 变态的杭州楼市是该停一停。 如果你真的要买二手，倒也不是不可以，这座城市的基本面依旧向好，人口、产业、预期等都是二线城市的领头羊，城市化、再城市化也还在进行中，杭州的前景仍然可期。 但高价二手房风险确实不低，那么买那些二手价格还处于相对低位，后期的成长潜力又相对较大，板块预期没有充分兑现的板块会相对安全。
就算短期被套，后续大概率能涨回来，给它时间就好，就如此前房叔推荐的绿汀路、市北、艮北、文晖等板块。
当然选二手一定要有耐心，挂价普遍虚高的情况下耐心才能换来机会。
市场变化，钱先行。
利率上升，二手停贷，美国加息预期加强，加上浙江共同富裕试点，我们或许很快就能见证楼市转向。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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